Kısa Cevap: Ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlar arasında bölünmesi veya satılarak bedelinin paylaştırılması için açılan davadır. Halk arasında izale-i şuyu olarak bilinir. Her paydaş, diğer ortakların rızası olmasa bile bu davayı tek başına açabilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve mahkeme, ortaklığı ya aynen taksim (fiziki bölme) ya da satış yoluyla sona erdirir.
Önemli Çıkarımlar
- Ortaklığın giderilmesi davasını her paydaş, payı ne kadar küçük olursa olsun tek başına açabilir; diğer hissedarların onayı gerekmez.
- Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, davacı dışındaki TÜM paydaşlara karşı açılır.
- 2026 itibarıyla dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yasal zorunluluktur.
- Mahkeme önce aynen taksimi (fiziki bölmeyi) değerlendirir; bölme mümkün değilse satış yoluyla giderilmeye karar verir.
- Dava süresi ortalama 1-2 yıl arasında değişir; itiraz ve istinaf süreçleri bu süreyi uzatabilir.
- Yargılama giderleri kural olarak payları oranında tüm paydaşlar arasında paylaştırılır, sadece davayı açan ödemez.
Babadan kalan hisseli tarla, kardeşler arasında paylaşılamayan apartman dairesi, satmak isteyen bir hissedar ile kullanmaya devam etmek isteyen diğeri. Bu tablo Türkiye’de binlerce ailenin ortak gerçeği. Ortaklığın giderilmesi davası nedir sorusunun bu kadar sık aranmasının nedeni de bu: tapuda hisseli görünen bir taşınmazı tek başınıza ne satabilir ne de dilediğiniz gibi kullanabilirsiniz. Bu rehberde davanın şartlarını, sürecini, süresini ve masraflarını adım adım ele alıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Tanımı ve Amacı
İzale-i şuyu davası nedir diye soranlar için en net tanım şudur: paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın üzerindeki ortaklığı sona erdirip her paydaşın hakkını bireysel mülkiyete ya da paraya dönüştüren davadır. Dayanağını Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddelerinden alır. Kanun, hiç kimsenin sonsuza kadar ortaklık içinde kalmaya zorlanamayacağı ilkesini benimser.
Davanın en dikkat çekici özelliği çift taraflı sonuç doğurmasıdır. Davalı konumundaki paydaşlar da davacıyla aynı haklara sahiptir; davayı açan kişi vazgeçse bile diğer ortaklardan biri davanın devamını isteyebilir. Bu yüzden pratikte “kazanan-kaybeden” mantığıyla değil, “ortaklığın tasfiyesi” mantığıyla ilerler.
Bu tür davalar gayrimenkul hukuku alanının en sık görülen uyuşmazlık tiplerinden biridir ve hissedarlar arası mülkiyet anlaşmazlığının mahkeme eliyle çözülen son aşamasını temsil eder.
Hangi Durumlarda Gerekli Olur?
Paydaşlar taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamadığında dava kaçınılmaz hale gelir. En tipik senaryolar:
- Miras yoluyla intikal eden taşınmazda mirasçıların satış konusunda uzlaşamaması
- Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanıp diğerlerine pay vermemesi
- Hisseli tapu nedeniyle payın piyasada alıcı bulamaması
- Paydaşlardan birinin payını nakde çevirmek istemesi, diğerlerinin buna yanaşmaması
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı
Ortaklığın giderilmesi davası her iki mülkiyet türünde de açılabilir, ancak ikisinin işleyişi farklıdır. Paylı mülkiyette her ortağın tapuda belirli bir pay oranı (örneğin 3/8) vardır; elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirlenmemiştir, mal tüm ortaklara “bir bütün olarak” aittir.
💡 Elbirliği mülkiyeti nedir? Miras kalan bir taşınmaz, mirasçılar arasında paylaşım yapılana kadar elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetine tabidir. Hiçbir mirasçı tek başına payı üzerinde tasarruf edemez; satış için kural olarak tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Paylı Mülkiyette Ortaklık
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını üçüncü kişilere satabilir, ancak pratikte hisseli tapuya alıcı bulmak zordur ve diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır. Paylı mülkiyetin sona ermesi için en etkili yol, anlaşma sağlanamıyorsa paydaşlığın giderilmesi davasıdır.
Elbirliği (Miras) Mülkiyetinde Ortaklık
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortaklık, davaların büyük bölümünü oluşturur. Elbirliği mülkiyetinde hissedarlar arası satış doğrudan mümkün değildir; önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ya da doğrudan ortaklığın giderilmesi istenebilir. Mirasçılardan her biri, diğerlerinin rızasını almadan bu davayı açma hakkına sahiptir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davası kime açılır ve kim açabilir sorusunun cevabı nettir: taşınmazın paydaşlarından her biri davayı açabilir ve dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı yöneltilir. Pay oranının küçüklüğü önemsizdir; 1/100 payı olan hissedar da davayı açabilir. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekir; aksi halde dava usulden reddedilir.
Ortaklığın giderilmesi davası şartları özetle şunlardır:
- Taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyetinin bulunması
- Paydaşlar arasında ortaklığı sürdürme zorunluluğu doğuran bir sözleşme veya kanuni engelin olmaması
- Tüm paydaşların (veya mirasçılarının) davada taraf gösterilmesi
- 2026 itibarıyla dava öncesi zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmış olması
Çoğu kişi burada şunu atlar: arabuluculuk aşaması yalnızca bir formalite değildir. Paydaşlar bu aşamada hissedarlar arasında satış, payların karşılıklı devri veya rızai taksim gibi çözümlerde anlaşırsa dava hiç açılmadan, çok daha düşük maliyetle sonuç alınabilir.
Dava Türleri: Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Giderilme
Mahkeme ortaklığı iki yöntemden biriyle sona erdirir: taşınmazı fiziki olarak bölmek (aynen taksim) veya satıp bedelini paylaştırmak. Kanun aynen taksime öncelik verir; ancak uygulamada davaların büyük çoğunluğu, taşınmazın bölünmeye elverişli olmaması nedeniyle satışla sonuçlanır.
| Kriter | Aynen Taksim | Satış Yoluyla Giderilme |
|---|---|---|
| Sonuç | Her paydaş fiziki bir bölüm alır | Taşınmaz satılır, bedel paylaştırılır |
| Uygulanma şartı | Bölünme değer kaybı yaratmamalı, imar mevzuatına uygun olmalı | Aynen taksim mümkün değilse |
| Tipik taşınmaz | Büyük ve bölünebilir arsa, tarla | Daire, dükkan, küçük parseller |
| Satış şekli | Satış yok | Kural olarak açık artırma (ihale) |
| Mülkiyetin akıbeti | Devam eder, bireyselleşir | Sona erer, paraya dönüşür |
| Paydaş talebi | Bir paydaş isterse öncelikle incelenir | Tüm paydaşlar kabul ederse satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir |
Aynen Taksim Nedir, Ne Zaman Uygulanır?
Aynen taksim, taşınmazın her paydaşa payı oranında fiziki bölümler ayrılarak paylaştırılmasıdır. Mahkeme, taşınmazın bölünmeye elverişli olup olmadığını bilirkişi ve belediye/kadastro incelemesiyle tespit eder. Bölünme önemli bir değer kaybına yol açacaksa veya imar mevzuatı (asgari parsel büyüklüğü gibi) buna izin vermiyorsa aynen taksim reddedilir. Örneğin 10 dönümlük bir tarla bölünebilirken, tek bir apartman dairesinin fiziki paylaşımı fiilen imkansızdır.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Süreci
İzale-i şuyu satış yoluyla giderilme kararı verildiğinde taşınmaz, satış memurluğu veya icra dairesi eliyle açık artırmayla satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bu aşamada mirasçıların en büyük korkusu taşınmazın değerinin altında gitmesidir. Burada iki güvence vardır: satış, bilirkişinin belirlediği muhammen bedel üzerinden yapılır ve ilk artırmada taşınmaz genellikle bu bedelin belirli bir yüzdesinin (uygulamada %50’nin ve masrafların) altında satılamaz. Ayrıca tüm paydaşlar oybirliğiyle kabul ederse, açık artırma yalnızca ortaklar arasında yapılır; buna uygulamada “hissedarlar arasında satış” denir ve mal aile dışına çıkmaz.
💡 Muhammen bedel nedir? Bilirkişi incelemesiyle belirlenen, taşınmazın açık artırmaya esas tahmini piyasa değeridir. İhalede teklifler bu bedel üzerinden değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci Nasıl İşler?
Ortaklığın giderilmesi davası süreci, arabuluculuk başvurusuyla başlayıp satış bedelinin paylaştırılmasıyla biten 7 ana adımdan oluşur:
- Zorunlu arabuluculuk başvurusu: Taraflar anlaşamazsa son tutanakla dava yolu açılır.
- Dava dilekçesinin hazırlanması: Taşınmazın tapu kaydı, paydaş listesi ve talep (taksim veya satış) belirtilir.
- Davanın açılması: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur; harç ve gider avansı yatırılır.
- Tarafların tespiti ve tebligat: Tüm paydaşlara veya mirasçılarına dava dilekçesi tebliğ edilir.
- Bilirkişi incelemesi ve keşif: Taşınmazın değeri ve bölünebilirliği yerinde incelenir.
- Karar: Mahkeme aynen taksime ya da satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmeder.
- Satış aşaması: Karar kesinleşince satış memurluğu açık artırmayı yürütür, bedel paylara göre dağıtılır.
Gerekli belgeler arasında tapu kaydı, çap örneği, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve paydaşların adres bilgileri yer alır. Ankara’daki taşınmazlar için Akan Legal gibi gayrimenkul davalarında deneyimli bir büroyla çalışmak, özellikle çok paydaşlı miras dosyalarında tebligat ve taraf teşkili kaynaklı gecikmeleri önemli ölçüde azaltır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede görülür sorusunun cevabı: görevli mahkeme her durumda sulh hukuk mahkemesidir, dava değerine bakılmaz. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu yetki kesindir. Keçiören’deki bir daire için dava Ankara Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır, tarafların ikametgahı sonucu değiştirmez.
Dava Süresi ve Masrafları
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer sorusuna dürüst cevap: yerel mahkeme aşaması genellikle 1 ila 2 yıl sürer; istinaf başvurusu yapılırsa toplam süre 2-3 yılı bulabilir. Paydaş sayısı, tebligat sorunları, mirasçılık belgesi eksiklikleri ve bilirkişi raporuna itirazlar süreyi uzatan başlıca etkenlerdir. Karara karşı istinaf süresi, kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır.
Masraf tarafında dava, maktu harca tabidir; buna bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafları ve satış aşaması giderleri eklenir. Kesin rakam paydaş sayısına ve taşınmaza göre değişir. Kritik nokta şudur: yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davayı kim açarsa açsın kural olarak tüm paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Yani “dava açarsam bütün masraf bana kalır” endişesi yersizdir; dava sonunda giderler herkesin payından düşülür.
Aile içi gerginlik endişesi de sanıldığı kadar haklı değildir. Ortaklığın giderilmesi davası kimseyi “suçlamaz”; yıllardır çözülemeyen bir kilidi hukuki yoldan açar ve çoğu ailede belirsizliğin bitmesi ilişkileri rahatlatır. Süreç boyunca taraflar her aşamada anlaşarak davayı sulhle bitirebilir. Mirasla bağlantılı dosyalarda paylaşım boşanma ve aile hukuku uyuşmazlıklarıyla, örneğin mal rejimi tasfiyesiyle iç içe geçebildiğinden bütüncül bir hukuki değerlendirme önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ne olur?
Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmaz ya paydaşlar arasında fiziki olarak bölünür ya da açık artırmayla satılıp bedeli pay oranlarına göre dağıtılır. Her iki durumda da ortaklık kesin olarak sona erer ve her paydaş kendi hakkına münferiden kavuşur.
Anlaşmalı olarak ortaklığın giderilmesi mümkün mü?
Evet. Paydaşlar noterde veya tapuda rızai taksim sözleşmesi yaparak ya da payları birbirine devrederek mahkemesiz çözüm sağlayabilir. Arabuluculuk aşamasında varılan anlaşma da mahkeme kararı gücünde belge haline getirilebilir. Anlaşma, dava yoluna göre hem daha hızlı hem belirgin biçimde daha ucuzdur.
Dava sonuçlanmadan taşınmazdaki pay satılabilir mi?
Paylı mülkiyette paydaş, dava devam ederken payını üçüncü kişiye satabilir; alıcı davaya taraf olarak devam eder. Elbirliği (miras) mülkiyetinde ise pay devri ancak diğer mirasçılara veya tereke payı olarak yapılabilir, dışarıya doğrudan satış mümkün değildir.
Açık artırmada taşınmazın ucuza gitmesi nasıl önlenir?
Bilirkişi değerlemesine süresinde itiraz ederek gerçekçi bir muhammen bedel tespit ettirmek ilk güvencedir. İkincisi, paydaşların ihaleye bizzat katılıp pey sürmesidir; üçüncüsü, tüm paydaşlar kabul ederse satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasını talep etmektir.
Taşınmazı tek başına kullanan hissedara karşı ne yapılabilir?
Taşınmazı fiilen tek başına kullanan paydaştan, kullanım karşılığı ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Bu talep, ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir dava ile ileri sürülür ve geriye dönük en fazla 5 yıllık dönem için istenebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında avukat zorunlu mu?
Zorunlu değildir; ancak çok paydaşlı miras dosyalarında taraf teşkili, mirasçılık belgesi, bilirkişi itirazları ve satış aşaması teknik hatalara açıktır. Tek bir eksik tebligat davayı aylarca uzatabildiği için deneyimli bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak zaman ve maliyet açısından genellikle kazandırır.
—
